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Transcription modifiée d’une conférence téléphonique ou d’une présentation sur le mérite STOR 5-20-20.30.30 GMT


SCOTTSDALE 22 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Une copie modifiée de la conférence sur les bénéfices de Store Capital Corp. le mardi 5 mai 2020 à 20h30 GMT

* Catherine F. Long

* Christopher H. Volk

* Mary B. Fedewa

KeyBanc Capital Markets Inc., vice-président principal, recherche et analyste principal de la recherche sur les actions

* Haendel Emmanuel St. Juste

Mizuho Securities USA LLC, Division de la recherche – MD of Americas Research et analyste principal de la recherche sur les actions

Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Département de recherche – Associé

Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, analyste de recherche

Janney Montgomery Scott LLC, Division de la recherche – MD, directrice de la recherche immobilière et analyste principale de la recherche

* Shivani A. Sood

Profils financiers, Inc. – SVP

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique du premier trimestre 2020 de STORE Capital. (Mode d’emploi) Notez que cet événement est enregistré.

J’aimerais maintenant passer la conférence à Lisa Mueller, qui a des relations avec les investisseurs. Allez-y.

Lisa Mueller, Financial Profiles, Inc. – SVP [2]

Merci, opérateur, et merci à tous d’être venus aujourd’hui pour discuter des résultats financiers du premier trimestre 2020 de STORE Capital.

Cet après-midi, nous avons publié un communiqué sur les résultats et un plan d’investisseur trimestriel qui comprend plus d’informations sur l’appel d’aujourd’hui. Ces documents sont disponibles dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web à ir.storecapital.com sous Nouvelles et résultats – Résultats trimestriels.

Au cours de l’appel d’aujourd’hui, la direction fera des commentaires prêts à l’emploi, puis nous ouvrirons l’appel à vos questions. (Instructions)

Avant de commencer, je voudrais vous rappeler que les commentaires d’aujourd’hui comprennent des déclarations prospectives en vertu des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Les déclarations prospectives contiennent des estimations, des prévisions, des objectifs, des prévisions et des hypothèses qui sont soumis à des risques et des incertitudes, y compris ceux découlant de la pandémie de COVID-19 et ses implications pour nous et nos locataires, ce qui peut entraîner des résultats réels ou des résultats sensiblement différents. exprimées dans des déclarations prospectives. Une analyse des facteurs susceptibles de faire différer sensiblement les résultats de ces perspectives est incluse dans nos archives SEC, y compris les rapports sur les formulaires 10-K et 10-Q.

Et avec cela, je voudrais maintenant transférer l’appel à Chris Volk, PDG et PDG de STORE. Chris, allez-y.

Christopher H. Volk, PDG, PDG et chef de la direction de STORE Capital Corporation [3]

Lisa, merci et bonjour à tous. Et bienvenue à l’appel de résultats de STORE Capital pour le premier trimestre 2020. Je suis accompagné aujourd’hui de Mary Fedewa, chef de l’exploitation; et Cathy Long, notre directrice financière.

Tout d’abord: nous nous réjouissons de pouvoir vous parler aujourd’hui et espérons que vous et votre famille êtes en bonne santé et en sécurité. Bien que le voyage à travers cet événement sans précédent nous ait tous mis à l’épreuve, nous traversons ensemble l’autre côté. Et nous, chez STORE, nous attendons avec impatience les opportunités qui nous attendent.

En attendant, nous avons la chance d’avoir une équipe de 97 employés expérimentés et talentueux qui ont travaillé ensemble pour déterminer l’impact de la pandémie de coronavirus sur nos clients. C’est aussi une période où les investissements stratégiques dans la technologie et les systèmes nous ont permis de recueillir rapidement les informations dont nous avons besoin pour répondre aux besoins de nos clients. La technologie a été un facteur important dans la capacité de notre équipe à travailler hors de chez eux au cours des deux derniers mois. Notre stratégie de démarrage direct, qui favorise les relations à long terme avec les locataires, renforce également notre capacité à répondre à de tels moments de perturbation des activités nationales.

Je dis ceci, je voudrais discuter de nos réalisations au cours du trimestre. Bien que nos efforts d’approvisionnement aient été limités, nous avons réalisé plus de 260 millions de dollars en activités d’investissement au cours du premier trimestre. Dans le même temps, notre portefeuille est resté très bon avec une occupation de 99,5% et une stabilité continue par rapport au pourcentage de locations nettes classées qualité par qualité selon notre méthode STORE Score.

La dette financée sur l’EBITDA à la fin du trimestre était de 5,4x, ce qui est légèrement inférieur à la limite inférieure de notre zone cible. Et les actifs inutilisés totalisaient plus de 5,5 milliards de dollars, soit environ 61% de tous nos investissements. L’effet de levier de la majeure partie de cette situation sur notre bilan était dans le secteur bas, 23% des coûts, ce qui nous donne une grande flexibilité dans nos options de financement pour suivre cette pandémie.

Maintenant que je fais un trimestre, voici quelques statistiques liées à notre activité d’investissement au premier trimestre. Le taux de location moyen pondéré au cours du trimestre était d’environ 7,5%, ce qui est légèrement inférieur à celui de fin 2019. Cependant, les baux contractuels annuels moyens pour les investissements réalisés au cours du trimestre étaient supérieurs à la normale (2,5%), ce qui a généré un taux de rendement brut pour nous. , que vous obtenez en ajoutant des augmentations de loyer au pourcentage de loyer initial, environ 10%. C’est également plus que ces derniers trimestres. Et lorsqu’une entreprise dispose d’un effet de levier d’environ 40%, le rendement sur un investisseur investi est d’environ 14%, le bénéfice net après retour sur coûts de 12 à 13%. Nos rendements pour les investisseurs provenant de STORE et de ses sociétés ouvertes ont été largement influencés par les rendements favorables au niveau de la propriété, tandis que nous avons le temps de divulguer les rendements des investissements, les escaliers contractuels annuels des loyers, l’allocation des investissements aux coûts des prêts à long terme et les charges d’exploitation en pourcentage des actifs. Ce sont les 4 variables essentielles que vous pouvez utiliser pour calculer votre retour sur investissement attendu.

La durée moyenne pondérée des baux pour les nouveaux investissements trimestriels s’est poursuivie pendant une longue période, soit environ 16 ans. Le niveau unitaire après le coût différentiel médian du ratio de couverture des frais fixes pour les actifs achetés au cours du trimestre était de 2,7: 1. La médiane de la cote de crédit RiskCalc du nouveau locataire était B1. Mais si vous incluez les paiements fixes potentiels au niveau du contrat et la cote de crédit moyenne des nouveaux investissements ou le score des objectifs d’investissement, c’était beaucoup plus favorable pour Baa2.

Notre nouvel investissement moyen représentait environ 77% des coûts de remplacement. 90% des investissements locatifs nets réalisés par de nombreuses unités au cours du trimestre étaient des baux principaux. Et les 57 nouveaux actifs que nous avons acquis au cours du trimestre doivent soumettre des états financiers au niveau des unités qui nous fournissent des informations financières au niveau des unités de 98% des propriétés de notre portefeuille. Ceci est essentiel à notre capacité à évaluer l’âge des contrats et la qualité des propriétés, et il a été très important pour notre capacité à évaluer rapidement la capacité des locataires à payer des loyers pendant cette pandémie.

Et avec ça, j’appelle Maria.

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Mary B. Fedewa, fondatrice, PDG et directrice de STORE Capital Corporation [4]

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Merci, Chris, bonjour à tous. Je vais commencer notre sourcing du premier trimestre avec un aperçu rapide.

Nous avons investi 264 millions de dollars dans des acquisitions immobilières avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 7,5%. Cela comprenait des investissements dans 21 métiers distincts d’une taille moyenne d’environ 12,5 millions de dollars. Comme Chris l’a mentionné, notre portefeuille est resté sain au premier trimestre, et seulement 12 de nos plus de 12000 propriétés étaient vacantes et n’avaient pas de bail en vigueur au 31 mars, ce qui est inchangé par rapport à la fin de 2019. premier quart. La plupart de ces propriétés ont été vendues dans le cadre des opérations de gestion immobilière en cours et leur rendement s’est amélioré par rapport à un peu moins de 80% du prix d’origine.

Notre sélection de portefeuille est restée stable à la fin du premier trimestre. 65% de nos propriétés étaient dans le secteur des services, 19% dans la vente au détail expérientielle et orientée services et les 16% restants dans l’industrie. Nos dix principaux clients sont restés inchangés par rapport au trimestre précédent. Cependant, nous avons continué d’améliorer la diversité de nos revenus. Et en conséquence, nos dix principaux clients ont représenté bien moins de 18% des loyers et des intérêts pour le trimestre. Notre portefeuille est toujours diversifié et granulaire. Et notre plus gros client, Fleet Farm, ne représentait que 2,8% des loyers annuels. Art Van, le deuxième client en importance, a déclaré faillite début mars. Il y a eu quelques retards temporaires dans le processus de mise en faillite en raison de COVID-19. Cependant, nous continuerons de bien progresser vers la résolution.

Passons maintenant à notre réponse à la pandémie. Tout d’abord, je voudrais dire que nous ne pouvons pas être plus fiers de toute notre équipe de magasin et de leurs efforts pour agir pour nos clients après le démarrage soudain de COVID-19. Vous nous avez entendu dire par le passé que notre objectif de fournir de la valeur à nos clients en dehors des solutions de financement immobilier a conduit à des relations étroites avec les clients et à d’importantes affaires récurrentes. Comme vous pouvez l’imaginer, nous entretenons un dialogue actif avec nos clients depuis plusieurs semaines sur de nombreux sujets, des collections de location aux programmes incitatifs gouvernementaux qui peuvent les aider. Nous avons également lancé le site Web COVID-19 comme ressource pour aider nos clients à comprendre et à accéder à une variété de programmes d’aide gouvernementale.

Comme vous le savez, le marché intermédiaire a toujours été un élément particulièrement dynamique de l’économie et un acteur clé dans la création de prospérité économique et d’emplois aux États-Unis. Il est donc très logique que le gouvernement se concentre sur l’aide aux entreprises du marché intermédiaire par le biais du programme CARES. Des programmes juridiques tels que le programme de protection des chèques de paie pour les petites entreprises et le programme de prêt de la rue principale, qui devrait être lancé en mai pour les grandes entreprises. Bon nombre de nos locataires sont bien placés pour bénéficier de ces programmes de rétablissement, et notre équipe continuera d’étudier leurs options et de les aider tout au long du processus.

Passons maintenant au loyer d’avril. Nous avons bien progressé sur les collections de location depuis la dernière mise à jour il y a quelques semaines à peine. Vos encaissements de loyer d’avril représentent désormais 68% de notre loyer de base et de nos intérêts. En incluant ces paiements en espèces, nous avons conclu des accords pour plus de 97% de nos locations d’avril. Pour les loyers transférés, nous avons négocié des accords à court terme qui comprenaient, par exemple, des taux d’intérêt, des baux plus élevés et / ou des durées de location plus longues. Et parmi les baux que nous avons convenu de reporter jusqu’en avril, plus de 75% étaient concentrés dans seulement 6 des plus de 100 industries représentées dans notre portefeuille diversifié. Il s’agit notamment des clubs de fitness, des théâtres, des centres de la petite enfance, des restaurants et des centres de divertissement familial avec des taux de fermeture élevés à travers le pays.

Aller à une pandémie. Notre portefeuille a connu un grand succès avec une solide couverture au niveau de l’entreprise et des unités. Et d’ailleurs, il n’y avait pas de différence notable dans les loyers d’avril car c’était lié à la taille de l’entreprise ou à leur apport de capital. Il était clair que les locataires demandant un bail opèrent dans des sociétés qui ont été temporairement dissoutes ou fermées en raison de COVID-19 et qui n’ont pas d’opération de crédit. Par conséquent, nous sommes optimistes que ces locataires se rétabliront bien à mesure que l’économie s’ouvrira. Ce sont là encore des entreprises essentielles que les gens apprécient, dont ils ont besoin et dont ils dépendent.

Nous pensons également que la diversité géographique est un facteur important pour évaluer l’impact du COVID-19 sur le commerce, étant donné que certaines régions du pays s’ouvrent plus rapidement que d’autres. Selon des communiqués de presse récents, au moins 17 États ont jusqu’à présent assoupli les restrictions. Et ensemble, ils représentent près de 50% du loyer et des intérêts de base du MAGASIN.

Nous parlons donc maintenant à plusieurs de nos clients qui se préparent à rouvrir leur entreprise dans ces États sélectionnés. Bien que nos locataires considèrent le coronavirus comme un trouble temporaire et croient que leur entreprise s’ouvre et se rétablit, ils comprennent que la réouverture ne se fait pas du jour au lendemain, mais est une approche plus progressive au fil du temps. Entre-temps, notre équipe de sourcing continuera à développer des relations nouvelles et existantes pour garantir que nous continuons d’avoir un ensemble d’opportunités solides.

Et enfin, je voudrais répéter la stratégie. Nous investissons dans les propriétés du centre de profit. Cela valait la peine d’aller à COVID-19, et nous pensons que ces emplacements seront rentables après COVID-19. Notre équipe se concentre chaque jour sur les meilleurs résultats pour nos clients, nos employés et nos actionnaires, et nous continuerons de le faire.

Et maintenant, je fais un appel à Cathy pour discuter des résultats financiers.

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Vice-présidente exécutive, chef des finances, trésorière et secrétaire adjointe [5]

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Merci, Mary. Je commencerai par discuter des résultats financiers du premier trimestre, suivis d’une mise à jour de notre bilan et des mesures que nous avons prises pour accroître notre flexibilité financière à la suite de la pandémie.

À partir du compte de résultat. Les revenus du premier trimestre ont augmenté de 14% par rapport au trimestre précédent pour s’établir à 178 millions de dollars, et le loyer de base annuel et les intérêts de notre portefeuille, à compter du 31 mars, étaient de 730 millions de dollars, en hausse de 13% par rapport à l’année précédente. Les dépenses totales pour le premier trimestre se sont élevées à 118 millions de dollars, contre 109 millions de dollars au premier trimestre de 2019. Au cours du premier trimestre, nous avons été libérés de 6,7 millions de dollars de réclamations en espèces liées à certaines attributions d’actions limitées fondées sur le rendement qui ne devraient plus être gagnées. Abstraction faite de cet ajustement, l’augmentation des dépenses totales est principalement attribuable à la hausse des amortissements liés à l’augmentation du portefeuille immobilier et à l’augmentation des intérêts débiteurs et des dépenses immobilières.

Les intérêts débiteurs ont augmenté de 3,6 millions de dollars pour s’établir à 41,7 millions de dollars, principalement en raison des passifs à long terme supplémentaires que nous avons émis en 2019 pour financer les activités d’investissement. Les coûts immobiliers au premier trimestre ont augmenté de 3,4 millions de dollars en glissement annuel, principalement en raison des impôts fonciers liés aux immeubles non productifs loués aux locataires, qui pourraient ne pas être en mesure de payer ces coûts. Près de la moitié de ce montant était liée à la faillite d’Art Van au premier trimestre. En raison de la décomptabilisation des coûts de remplacement hors trésorerie, les frais généraux et administratifs pour le premier trimestre se sont élevés à 7,9 millions de dollars, contre 12 millions de dollars un an plus tôt, et incluent un petit montant lié à notre réponse COVID-19. Hors effet de la rémunération non monétaire, les frais généraux et administratifs en pourcentage de l’actif moyen du portefeuille ont diminué à 51 points de base au cours du trimestre, contre 53 points de base l’an dernier.

Au cours du trimestre, nous avons comptabilisé une charge de dépréciation de 2,9 millions de dollars liée au portefeuille immobilier, principalement sur les propriétés que nous sommes susceptibles de vendre. AFFO a augmenté de plus de 11% à 120 millions de dollars, contre 108 millions de dollars un an plus tôt. L’AFFO par action était de 0,49 $ par action diluée, en hausse de 2,1% par rapport à 0,48 $ par action diluée un an plus tôt.

Nous passons maintenant à notre bilan. Nous avons financé nos acquisitions du premier trimestre en combinant les flux de trésorerie liés à l’exploitation et 150 millions de dollars de prêts avec notre prêt renouvelable, ainsi que le produit de la vente de biens immobiliers et le programme d’actions ATM. Au début de janvier, nous avons émis environ 4 millions d’actions du programme de fidélisation dans le cadre du programme ATM à une moyenne de 36,22 $ par action, augmentant ainsi le bénéfice net d’environ 149 millions de dollars.

Au 31 mars, nous avions une dette à long terme d’environ 3,6 milliards de dollars. L’échéance moyenne pondérée des passifs est passée à 7 ans sur l’année et le taux d’intérêt moyen pondéré a légèrement diminué à 4,3%. Au premier trimestre, nous avons prolongé l’échéance d’un prêt de 100 millions de billets de banque jusqu’en 2021, avec 2 options d’extension d’un an supplémentaires disponibles sur le prêt. Nous n’avons pas d’échéances de dette importantes vers la fin de l’année. Nous continuerons de respecter tous nos accords sur la dette et comptons continuer à le faire.

Nous avons pris des mesures au cours de la seconde moitié du premier trimestre pour augmenter notre bilan et nos liquidités en raison de la pandémie. Comme annoncé précédemment, nous avons levé le solde de la facilité de crédit de 600 millions de dollars fin mars par mesure de précaution pour augmenter la liquidité. Nous avons une capacité supplémentaire de 800 millions de dollars disponible selon la fonction accordéon de notre installation. Nous n’en avons pas encore demandé l’accès à nos banques et le marché du crédit à terme nous est toujours ouvert.

À la fin d’avril, nous avions plus de 550 millions de dollars en espèces après avoir payé le dividende du premier trimestre et financé environ 15 millions de dollars d’engagements de construction en cours. Pour que ce montant soit considéré du point de vue, il représente plus de 2,5 fois nos coûts d’exploitation pour l’année 2019, plus les intérêts débiteurs annuels pour l’année combinée. Nous pensons que notre profil de levier conservateur et cette réserve de trésorerie plus élevée que la normale nous sont utiles pour faire face à une pandémie.

Nous passons maintenant aux perspectives pour le reste de 2020. Comme annoncé précédemment, nous avons annulé à la mi-avril sur la base des décisions prises à la mi-avril pour répondre à la pandémie. Il s’agit notamment de limiter l’approvisionnement à court terme, de maintenir une liquidité supérieure à la normale et de différer certains revenus de location et d’intérêts. Nous rendrons les lignes directrices lorsque nous aurons plus de clarté sur la voie et le calendrier que les États et les entreprises peuvent rouvrir.

Et maintenant je rappellerai Chris.

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Christopher H. Volk, PDG, PDG et chef de la direction de STORE Capital Corporation [6]

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Merci beaucoup, Cathy. Comme d’habitude, je voudrais commenter quelques commentaires avant de transférer l’appel à l’opérateur.

Nous avons inclus dans notre présentation trimestrielle régulière aux investisseurs une poignée de diapositives liées à l’impact de COVID-19, y compris des diapositives montrant notre valeur actuelle des actions. Nous pensons que la valeur de STORE restera plus convaincante que lors de la création de cette entreprise en 2011. Cela devrait être dû au fait que fin avril, les investisseurs peuvent acheter une remise d’environ 15% sur le coût réel du capital que nous utilisons. Cette remise est encore plus lorsque je parle aujourd’hui. Avant la fin de notre fenêtre d’achat d’actions et après le début d’une pandémie importante, un grand nombre de dirigeants de MAGASIN et plusieurs membres du conseil ont acheté des actions à un prix proche de 30 $. Au 3 avril, nos actions avaient chuté de 61% avant de se redresser, après une baisse substantielle d’environ 45% fin avril.

J’ai une raison pour cette croyance en notre appréciation convaincante, qui se divise en deux parties. La première partie est que notre cours actuel représente une perte permanente de loyers de base et de revenus d’intérêts, soit environ 70% de nos locataires payant la moitié de leurs contrats. Nous ne pensons pas que ce soit le cas, ce qui m’amène à la deuxième partie de l’exposé des motifs, qui ressort également des diapositives supplémentaires. Comme Mary l’a mentionné, pratiquement tous les baux liés aux COVID accordés par STORE étaient dus à des secteurs fermés de l’économie. Et six de ces secteurs représentaient à eux seuls environ les 3/4 des loyers imputés.

Notre pays regorge de restaurants, de centres de formation, de gymnases, de cinémas, de détaillants de décoration intérieure et de services de divertissement familial. À notre avis, ces secteurs et les secteurs fermés représentés dans le portefeuille STORE sont au cœur de notre passé et de notre avenir. Nous prenons cela à cœur parce que nous croyons fermement en la capacité des locataires, des entreprises non classées, de taille moyenne et plus grandes, couvrant ces secteurs largement fermés, à réussir dans cette pandémie. Cela conduit à une leçon claire sur une telle pandémie: les fermetures et les demandes de report de baux ne concernaient pas la qualité du crédit, le revenu ou la taille du bilan du locataire. C’est en raison de la sensibilité à cet événement du cygne noir qui a autorisé l’arrêt du commerce à grande échelle, bien que temporaire. L’examen du concept plus large en dehors de la zone de location nette devient encore plus clair compte tenu des faibles loyers payés par les détaillants de toutes tailles et de toutes les cotes de crédit.

Sur cette base, l’estimation STORE ne peut actuellement pas être basée sur des repères statiques tels que le pourcentage des loyers perçus ou le pourcentage ou le taux d’occupation des locataires de qualité investment grade. Tout est relatif, et notre approche de l’investissement commence avec le modèle commercial intégré que nous avons lancé en 1980 et finalisé au cours des 4 dernières décennies avec trois plates-formes d’investissement public distinctes et performantes. Dans cette optique, je pense que les collections de location non louées de STORE en avril ont conduit à un secteur locatif net, en raison de la diversité de notre travail et de notre portefeuille, qui comprenait heureusement plusieurs zones qui ne sont pas affectées par la pandémie. Et compte tenu de l’écart général entre les tarifs de location pour les locataires non classés, je peux également considérer que le flux de trésorerie d’investissement de STORE en avril, qui a été affecté par le report des baux, était proche du sommet du groupe locatif net.

Nous avons toujours déclaré que nous réussirons si nos locataires réussissent. Dans cet événement COVID-19, une grande partie de notre capacité de rebond est liée non seulement aux locataires, mais à des secteurs essentiels entiers de l’économie américaine. STORE sort de cette pandémie dans un endroit fort. Nous espérons pleinement être fiers de nos locataires et de leurs performances, et continuerons de nous consacrer aux marchés qui ont vraiment besoin de nous. Des entreprises comme STORE sont essentielles pour la formation de capital immobilier parmi les moyennes et grandes entreprises non notées, et elles aideront ce pays à sortir de cette pandémie.

Enfin, avec quelques commentaires sur nos plans de communication avec les investisseurs. Depuis notre dernier appel sur les résultats, j’ai écrit une lettre en mars et nous avons organisé deux webdiffusions pour mettre à jour la communauté des investisseurs. Lors d’une augmentation du chiffre d’affaires national, la communication est souvent devenue incontournable. Nous prévoyons donc d’organiser 3 webdiffusions avant d’annoncer les résultats financiers du deuxième trimestre. Marquez donc votre calendrier pour le premier de ces appels, qui a lieu le 27 mai. Au cours de cet appel, nous sommes impatients de vous fournir une mise à jour sur les collections de location de mai et de commenter l’espace plus large des locataires alors que les différents États commencent dur. faire rouvrir. Étant donné que l’assemblée générale annuelle aura lieu le lendemain, nous ne fournirons pas de mise à jour générale des affaires lors de l’assemblée. Nous sommes impatients de fournir ces mises à jour mensuelles à venir et de nous rendre disponibles pour répondre à vos questions.

Et maintenant, je voudrais appeler l’opérateur si vous avez des questions.

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Questions et réponses

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opérateur [1]

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(Mode d’emploi) Et la première question vient aujourd’hui de Nate Crossett avec Berenberg.

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Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, analyste de recherche [2]

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Donc juste une question. J’apprécie la diapositive des attaques COVID-19. 68% du loyer a été payé en avril. Vous en avez mentionné 98% – ou 98% vous êtes parvenu à un accord. Ces contrats concernent-ils uniquement les locations d’avril ou incluent-ils les mois à venir? Et alors, comment penser un tel mécanisme de report? Quelle est la durée de la période de récupération et ainsi de suite?

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Mary B. Fedewa, fondatrice, PDG et directrice de STORE Capital Corporation [3]

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Ouais. Nate, voici Mary. Avant de commencer avec les questions et réponses, je voudrais juste faire une brève mise à jour sur Art Vanista. Delaware – oui, bien sûr. D’accord. Le Delaware Bankruptcy Court vient d’approuver la vente de certains actifs d’Art Van, y compris les stocks existants. Et cette approbation a en effet ouvert la voie à la re-location de l’ensemble des 23 magasins Art Van Wolf et Levin de STORE. STORE a conclu 4 baux principaux pour les 23 emplacements appartenant à STORE avec notre client actuel. Par conséquent, aucun des anciens sièges Art Van appartenant à STORE n’est vide. La reprise estimée est cohérente avec le reste de notre portefeuille, environ 70% des loyers de base, et ces baux sont en fait enregistrés à l’envers. Je voulais donc simplement donner une mise à jour rapide à tout le monde.

Revenez donc à la vôtre – allez-y.

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Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, analyste de recherche [4]

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Non. J’allais dire que c’est utile. Voulez-vous que je répète ma question ou …

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Mary B. Fedewa, fondatrice, PDG et directrice de STORE Capital Corporation [5]

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Ouais. Non, je pense que je l’ai. Donc, en fait, vous avez demandé 68% des collections de location d’avril, et est-ce juste un mois? Donc, notre accord de report moyen était de 2 mois en moyenne. Et donc je dirais que de ce point de vue, et nous nous attendons à être remboursés pour la plupart au cours des 12 prochains mois, donc on espère pouvoir répondre à votre question.

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Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, analyste de recherche [6]

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D’accord. Et que 68%, combien de ceux-ci reçoivent PPP? Ou si vous incluez le PPP et certains de ces programmes de la Fed comme l’endroit où vous l’avez (sans précédent) pris?

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Mary B. Fedewa, fondatrice, PDG et directrice de STORE Capital Corporation [7]

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Tu paries. Donc vraiment, une grande question. 98% des espèces reçues en avril ont été versées sans l’aide du PPP. Donc nous – cela a juste commencé, comme vous le savez, à venir ici vers la fin avril et vers le 1er mai.

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Nathan Daniel Crossett, Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, analyste de recherche [8]

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D’accord. Alors, comme quel pourcentage de vos locataires disent qu’ils peuvent utiliser le PPP d’une manière ou d’une autre?

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Mary B. Fedewa, fondatrice, PDG et directrice de STORE Capital Corporation [9]

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Nous estimons donc environ la moitié de nos locataires, peut-être un peu plus, qui sont capables de gérer un programme PPP. Et bien sûr, cela n’inclut pas le programme Main Street. Nous ne parlons que de protection salariale.

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Christopher H. Volk, PDG, PDG et chef de la direction de STORE Capital Corporation [10]

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Si vous le regardez, nous avons 491 locataires. Et dans le sondage auprès des locataires, nous pensons qu’environ 350 sont éligibles, ce qui représente environ 71% des locataires, mais cela représente environ la moitié des loyers. Et puis, si vous le décomposez davantage et dites la moitié, combien – combien d’entre eux pourraient obtenir suffisamment de PPA pour vraiment aider au loyer. Ce qui ne veut pas dire que l’autre partie n’aidera pas au loyer car tout type d’argent PPP est avantageux. Mais la moitié de cela, environ 175, soit environ 25% des loyers et des intérêts, aide vraiment – vous avez assez d’argent pour louer. Il est donc possible que nous en profitions en mai. Nous voulons certainement cela. Et en avril, cela n’a eu aucun impact réel. Cela n’a eu aucun effet.

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operaattori [11]

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Seuraava kysymys tulee Craig Mailmanilta KeyBanc Capital Markets -yhtiön kanssa.

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., tutkimusosasto – johtaja ja Senior Equity Research Analyst [12]

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Mary, vain Art Vansilla, 70%: n palautumisaste. Milloin se potkaistaan? Ja mikä veto on dollarin perusteella?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – perustaja, toimitusjohtaja ja johtaja [13]

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Ouais. Joten juuri niin tiedät, että uusi operaattori ottaa haltuunsa 8. toukokuuta mennessä, ja 70% on kokonaisratkaisu näille miehille. Niin nopeasti, he saavat haltuunsa. Heillä on jo johto paikallaan.

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., tutkimusosasto – johtaja ja Senior Equity Research Analyst [14]

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Joten kuinka paljon …

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – toimitusjohtaja, toimitusjohtaja ja johtaja [15]

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70% sisältää kaikki kulut ja kaikki kulut. Joten se on nettomäärä tulossa. Mutta vuokra voisi alkaa jo heinäkuussa. Mutta se voi – tietenkin, sinulla on COVID-19-asia. Joten se vain riippuu.

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., tutkimusosasto – johtaja ja Senior Equity Research Analyst [16]

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Mutta minä vain – kun se alkaa, kuten mikä uusi vuokra olisi verrattuna aikaisempaan vuokriin vain dollarin tyyppisellä pudotuksella?

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – varatoimitusjohtaja, talousjohtaja, rahastonhoitaja ja apulaissihteeri [17]

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70%.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [18]

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70% of our original leases with Art Van is the rent, which are (inaudible).

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division – Director and Senior Equity Research Analyst [19]

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Okay. And then just on the deferrals, can you just kind of go through if at all any of that was abatement versus just kind of deferral loans? And whether any of these agreements kind of go back and recut the lease as maybe you’re extending term or getting some other benefits?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [20]

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Sure. So as I mentioned in the prepared remarks, so essentially, there were no — there was no forgiveness or abatement. All agreements that were made, we got an economic benefit for it here at STORE. So that could have been — it could have been anything from interest on the deferral, as I mentioned, to longer lease terms, higher escalations, stronger contracts. But there was no pure forgiveness of rent.

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Craig Allen Mailman, KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division – Director and Senior Equity Research Analyst [21]

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Is anyone going on nonaccrual?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [22]

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No.

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Operator [23]

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The next question will come from Rob Stevenson with Janney.

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Robert Chapman Stevenson, Janney Montgomery Scott LLC, Research Division – MD, Head of Real Estate Research & Senior Research Analyst [24]

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At this point, are you guys looking to — I mean is acquisitions cut to 0 at this point? Are you still selectively buying stuff? And if so, are you going to be buying anything where the tenant’s deferring or not paying rents?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [25]

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Okay. Rob, this is Mary. So we’re honoring our construction commitments that we have outstanding. And we’ve made a few small acquisitions, very small, under — where we had contracts in place — purchase and sale agreements in place when it made sense but not without an update on — of course, an update on the credit and the COVID environment. And so we would not be funding anybody who was asking who could not pay the rent or was really impacted by COVID.

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Robert Chapman Stevenson, Janney Montgomery Scott LLC, Research Division – MD, Head of Real Estate Research & Senior Research Analyst [26]

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Okay. And then I guess the other one would wind up being like were any — did you guys require — in order to even have the deferral discussions, did you guys require people to be current as of that point in time? And so is there likely to be a significantly greater percentage of people that don’t wind up paying May rent versus April? Or are the people that are not likely to pay May the same as that were like — that didn’t pay April?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [27]

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The May rent — you’re sort of intertwining, Rob. And this is Chris. So you may have to correct me here, but you shouldn’t be intertwining the notion of doing new investments with May rent and what impact that’s going to have on May rent. I think the general consensus, if you’re talking about May, the general consensus of the communities that I’ve listened to is that May is a more difficult month potentially just because with April, people had at least a half a month of operations in March. So they had some steam going into April. And May, of course, people were fully closed down. So there’s an increased pressure on people in May. The offsetting part to that, from our perspective, is that since we only got 2% of our payments in April from the PPP, that could be upside for us, which might be an equalizer. So we’ll see how that works. And…

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [28]

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Reopenings.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [29]

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Ouais. Reopening, too.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [30]

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Reopenings. So we’re…

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [31]

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Assume gradual reopenings. And we’ll keep tabs on that. So when we do our conference call at — on May 27, we’ll kind of give you an update as to who’s open and who’s not.

I mean what’s interesting, and Mary can elaborate on this, but if you — there are a handful of states out there that have actually not shut down. And so if you’re just looking sort of state-by-state, the recoveries or the rent payments that we’ve had from those states that are open tend to be closer in the 80% range, right? And so that would suggest that as states open, there’s an absolute upside, if we were to look at the states those are open today.

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Robert Chapman Stevenson, Janney Montgomery Scott LLC, Research Division – MD, Head of Real Estate Research & Senior Research Analyst [32]

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Okay. So I mean, for the states that were — that never really closed, there was still a decent amount of revenue collected on those. People just didn’t stay home automatically?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [33]

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Ouais. That’s correct. For the handful of states that did not have a government declare a stay-in-place order, from our rent collections, we saw substantial — materially better collections in those states. As Chris mentioned, we’re about 80-plus percent.

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Operator [34]

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The next question is from Vikram Malhotra with Morgan Stanley.

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [35]

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So I just want to clarify the difference between deferral and then interest. Can you clarify what sort of interest is this? How are the mechanics on that?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [36]

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Sure. So Vikram, the way this works is that there are a variety of solutions. So in some cases, you’re doing lease modifications and you’re building escalated payments into the lease modifications. And in some cases, you’re doing it in the form of notes that actually have an interest rate better than the note. And so it’s just a combination of those things. And if you look at the deferrals and the expected cash flows, a substantial majority of the amount of rent that will be deferred should be collected by the end of 2021.

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [37]

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And so these — when you say notes, are these like you’re providing funds to tenants and they’re giving you interest on those loans?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [38]

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We’re not providing — we’re not writing anybody a check. What we’re doing is if they can’t pay us the rent, we just make them execute a note for that amount of rent. And we’re not actually writing anybody a check or anything.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [39]

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It’s not a business loan.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [40]

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There’s no business loans, yes.

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [41]

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Okay. And then just on the covenants, Cathy, you mentioned sort of compliance with covenants. Specifically related to the Master Funding kind of level in terms of the DSR coverage at 1.8. If you take that 1.8 and the deferrals, the 30-ish percent deferral that you’ve seen today, you sort of get to a level that’s close to the 1.3 where certain things could trigger. I’m just sort of wondering, how do you bridge that, those 2 numbers?

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [42]

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Okay. Would it be helpful if I walk through some of the math on the Master Funding and how it would work?

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [43]

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Sure.

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [44]

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So as you know, like at the beginning of the year, I’ll start with the beginning of the year because it’s easier to go back to the 10-K and be able to pull numbers out of the management discussion and analysis section. You know our annualized base rent and interest was $714 million for the whole portfolio, and about 37% of the revenue comes from those assets that are in Master Funding. So that’s about $264 million a year would be going into Master Funding. So if you — in a normal time frame, that $264 million covers principal and interest on the outside debt that we have, and about $140 million comes to the bottom of the waterfall back to STORE Capital. Does that makes sense so far? So that’s at a normal time when you’re covering 1.8 or 1.9. If you take the $264 million of revenue coming in, and you say, « What if I only got 60% of that? » That’s $158 million. When you compare that to the $122 million or so of debt service, that’s a 1.295 coverage, which gets you below that cash sweep trigger that you’re talking about, which is at 1.3. But at that point, if you’re getting $158 million of revenue and you’re covering $122 million of debt service, what would flow through the bottom of the waterfall is about $36 million a year, and that’s what gets trapped. So that’s about $3 million a month.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [45]

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And that’s the most it could be, by the way.

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [46]

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Ouais.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [47]

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That’s the worst-case scenario. And everything else is nothing. And I would say this to you. I mean the master trust for April was well north of the 1.30 coverage. So from a — we’re not close to a cash sweep, so I just want to point this out to you. And there are a lot of ways. There were a lot of reasons why we’re not close to them, but we’re not close to them. If we ever got close to them, it’s not a big money amount. And I want to make it extremely clear, and happy to discuss it, that our leverage corporately is 40%, which is right in the strike zone — 40% of costs. It’s right in the strike zone of where pretty much every BBB company was. And in fact, Realty Income, at the end of last year before they did their equity offering beginning of this year, was right around 40%, plus or minus. And the only difference is that we’re not relying solely on unsecured money. We’re relying on the master trust as well. The master trust has 2/3 of our debt but only has 1/3 of our assets, I mean, less than that. And so what ends up happening is that the unencumbered net leverage is 23%. It’s the lowest in the space. There’s no one that could come close to it.

And so the question was, in a real downside scenario, and Vikram, you’ve mentioned that the Master Funding is — poses some sort of risk to us, given that we have this nonrecourse debt on the balance sheet, in a total downside scenario, the master trust does a much better job of protecting our investors than it would be if we were just unsecured debt only. So you’re in a much better position than any other REIT would be, both from a diversity of capital and from a protection of shareholders and unencumbered noteholders because — or unsecured noteholders because leverage is 23%.

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Vikram Malhotra, Morgan Stanley, Research Division – VP [48]

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Okay. That makes sense. I just want to clarify. I get the leverage aspect and the unencumbered portfolio, but I’m just — I’m not — maybe I’m not understanding it. When you have had deferrals of 30%, how are you — what are the reasons for not being close to the 1.3, if like — unless the deferrals are really different in the Master Funding vehicle versus like — how is it not close to 1.3?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [49]

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Fundamentally, it comes down to the fact that we’re the servicer. And because we’re the servicer, all the waterfalls come to us. This is not like CMBS, where you have cash sweeps and you have a servicer. We are the servicer. So if we choose to waive fees, for example, then obviously, it changes the waterfall. I mean — so there are things that we can do that are in our power to do that essentially allow us to not be subject to cash sweeps. And at the end of the day, if you’re looking at us versus National Retail and Realty Income, both of which are reliant on unsecured debt virtually completely, they look at the same. I mean there’s — the cash flow comes in, it goes out. The only difference is that we have a chunk of assets that are in a nonrecourse vehicle, which, at the end of the day, prepare — creates some protection for investors. But basically, because we’re the servicer, we can manage the cash flows in such a way that we don’t trigger any cash sweeps.

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Operator [50]

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And our next question will come from Haendel St. Juste with Mizuho.

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Haendel Emmanuel St. Juste, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst [51]

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So Chris, I guess first one for you. I can certainly understanding that this is all happening so quickly, but just curious how COVID and your portfolio performance and what you’ve seen in the marketplace in terms of other peers’ portfolio exposure and performance is impacting your portfolio allocation theory at all. You could just make favored yields, more middle-market tenants versus high-grade. So just curious on your observations, how that might be impacting your thoughts or strategy. Are you willing to do a bit more high-grade deals if deals get a bit more attractive here? And then also, can you sprinkle in some thoughts on how you’re feeling about your exposures to the movie theater, restaurants, gyms? And what you think that road to recovery for those rents look like?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [52]

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Sure. So thinking about where we want to start here. I think that modern portfolio of theory, when Eugene Fama came up with modern portfolio theory and won a Nobel prize for it, he wasn’t thinking about COVID-19. And COVID-19 is something that hasn’t affected the United States for over a century. And what we’re seeing is that companies that can pay rent are those companies — the companies that are best able to pay rent today are those companies that are in positions that are somewhat immune to COVID-19. So it could be anybody from Amazon to grocery stores to drugstores, dollar stores have done well, and those will be sort of the very best. And then pretty much everybody else has done badly. And even if you look at retailers, I mean, if you’re looking at a company like LVMH, which is owned by one of the richest people in the world and is a single A-rated company, to my knowledge, they didn’t pay any rent for the month of April. And so that the COVID pandemic has caused the cessation of business where companies of any rating aren’t really designed to have a cessation of business.

So my outlook on this going forward is a couple of things, and then — and we’ll have to wait and see what happens. But the first thing is, this illness has caused huge cost on our society and our federal government. I mean it’s cost $3 trillion plus, most likely, from the federal government and maybe more and just — 30 million unemployed. So it’s been an enormous cost to just everyone — everybody. And so with such a cost, my guess is that the U.S. government and every other government is going to do their very level best to make sure this doesn’t happen again. And so the likelihood of COVID being something that we need to worry about next year or the year after, I think it’s going to be pretty slim. It really needs to be pretty slim because it’s so ubiquitous. You can’t just go around and chase COVID-proof businesses and have those businesses have a lower cost of capital than other businesses. And so in that case, we’re going to be going after a broad market of businesses, middle-market and larger nonrated companies, which constitute the plurality of companies in the United States. And we’re going to go after those companies and fulfill a very important need for them for efficient real estate capital. And we’re going to do what we do best.

As to whether we go into movie theaters or whatever, we’re only 4% in the theaters anyway. So we’re pretty light in the movie theater sector anyway. Fitness centers, we’re a little bit heavier. I think that you’ll see us evaluating what the long-term implications of COVID-19 are. There will be some societal impacts on COVID-19. Clearly, you’ve seen that with air transit, hotels, hospitality industries. There’ll be certain industries that could potentially be permanently impacted by this. I don’t believe, for example, that early child education, which is a big sector for us, is going to be permanently impacted. I think that fitness clubs, long term, aren’t that hugely impacted, but the jury is out. I think that theaters will probably come back stronger than people think just because they’re so content-related. I mean, if you bring in content and people have the ability to go to a theater and they can watch a new blockbuster release, I think they’re going to want to go out and do that. And it’s going to be really tied to content.

So I think that a lot of these industries are coming back. One of the things that we said in our prepared remarks was that 75% of our lost rents for April or deferred rents was tied to 6 sectors. I mean it’s just nothing. It’s not tied to middle-market tenants or unrated tenants. I mean one of the things that you often get comments about or we get comments about is that somehow, middle-market tenants are riskier than big tenants. COVID basically takes no prisoners. I mean it doesn’t matter whether you’re a middle-market or a larger, or whether you’re a BBB company or a BB company. If you’re in a COVID-sensitive business, you’re going to be really, really hurt by this. And if you let it go on long enough for 30 million people, the rest of the people are going to be really hurt by it because it’s going to impact just the overall economy if we keep on going long enough with this.

So we’re going to do what we do best, and we’re going to stick to our strategy. And we’re going to evaluate these sectors closely and take measured steps as we get through this. And what we always do is make bets. And one of the things that we do when we make bets is we diversify, which gets you to another Nobel laureate, which is Harry Markowitz, who talked about getting efficient portfolio theory and having huge amounts of diversification, which, by the way, is why if you look at STORE today, STORE, amongst all the net lease REITs, probably collected a higher percentage of rents from nonrated companies than anybody else. And we did that because we had such diversity, apart from the fact that we had a lot of people working hard on this.

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Haendel Emmanuel St. Juste, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst [53]

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I appreciate that. So certainly, it doesn’t sound like there’s a near-term imminent shift in strategy, but certainly, that your commitment to middle-market remains.

Just a couple of quick follow-ups here. Did you guys talk about what’s driving the bump in the annual contractual lease bumps here? The jump from — up to 2.5%, is that any single tenant industry? Can you talk a little bit more about that? And then maybe share what the rent collection was for assets within the trust during the month of April versus those outside the trust.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [54]

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Ouais. Happy to answer that. I wanted to sort of like make a small addendum to my last comments, which is that when you talk about risk, one of your questions was, will you go after investment-grade tenants? And implicit in that discussion or that question is that somehow, these are less risky, and we would be just — wouldn’t we be better off there? And I would say that you cannot measure risk without measuring time. You can’t actually discuss risk without discussing time. In a market like we’re in today, candidly, like long term is lunch for most people. So they’re just trying to figure out what’s happening today. It’s why we’re having to do once-a-month conference calls with people. But really, like over a 10-year period of time, if you know a BBB company is going to be unrated 60% of the time, then you can’t treat it like a BBB company. And that’s really the credit migration statistics for a BBB company. So we’re running this company not for tomorrow. We’re running this company for 10 years from now. And when we’re thinking about risk and comparative risk, we’re thinking about risk in the span of the decade, of years. And we know that risk-adjusted returns have to be measured accordingly.

I would say that in terms of the transactions this quarter, what happened was we got cut off. Honestly, I mean we were on a roll to do a decent quarter worth of acquisitions. We curtailed them. When we curtailed them, we had sort of a small sample, which makes you look like cap rates went down and bumps went up. It was due to a handful of transactions where we had higher bumps and lower cap rates. And really, most of those bumps were really elevated in the short term. So — but in my prepared remarks, I tend not to go into like a lot of details. So that’s why we didn’t discuss it.

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Operator [55]

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The next question will come from Shivani Sood with Deutsche Bank.

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Shivani A. Sood, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [56]

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Chris, you had sort of touched on the investment activity. And Cathy, you mentioned it in your opening remarks, that the team curtailed near-term investment activity when 2020 guidance was pulled. So just curious what your team would need to see in the market or sort of the operating environment to get comfortable with dipping a toe back in the market again. And could we see your team do something opportunistically if there were sort of an arbitrage opportunity to be had?

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [57]

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It’s Cathy. I’ll start, and then Mary can talk about what plans are for going forward. So yes, we had expected to have a bear quarter, as Chris had mentioned. And very, very early when COVID hit the U.S., we decided to curtail investment activity. So most of March was curtailed. Now we’ve got about $100 million of construction commitments that Mary had talked about earlier that we will be doing, and those are kind of spread out over the rest of the year. So when I mentioned things about the construction, that’s what I’m talking about. And then — and I think in Mary’s prepared remarks, she did mention that our relationship managers continued to keep the relationships going on the deals that we were working on and on new deals, for example. And maybe you could talk to that, Mary.

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [58]

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Ouais. I would say that, Shivani, our pipeline, our front-end is — they’ve been helping a lot with the COVID-19 activity. But the pipeline is still very robust. We have many, many long-term relationships here. As you know, a lot of our business is repeat. We have a lot of growing customers that are really on the edge of their seats and anxious to do something again. So we’re keeping the front end very warm. And as soon as we can get back out there, we will do that, for sure. So I think we’re warm on the front end still.

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Shivani A. Sood, Deutsche Bank AG, Research Division – Research Associate [59]

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Great. And then Mary — sorry. I think you had mentioned, Mary, that the 17 states that are starting to reopen represent about half of the company’s annualized base rent. So I appreciate that it’s still very early on. But any commentary that you guys can share there about demand and how quickly it may or may not be returning?

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Mary B. Fedewa, STORE Capital Corporation – Co-Founder, COO & Director [60]

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Ouais. It’s a great question but also a tough one. As Chris has mentioned, it’s just — it’s anybody’s guess right now as to how quickly these will reopen and in what fashion they’ll reopen. I think our customers are cautiously optimistic that they’ll be able to get going. But reopen doesn’t really mean reopen right now. There’s a lot of phased-in approaches. They’re doing industry-by-industry. There’s a lot of precautions that need to be put in place, whether it’s masks or taking temperatures or putting some spacing in between seats in movie theaters and so on. So there’s some things to do. And then the consumer behavior has yet to show itself. So that’s kind of the last piece of the puzzle. So we’ll see what consumers — if they start to jump out there or not. So I just think that it’s really early, Shivani. But there is excitement definitely to get going.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [61]

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Ouais. And I’ve got — if you look at some of the rules on a state-by-state basis, though, they’ll tell people on the restaurant business or in the early child education that they could be 25% capacity. But if you’re a business person running a restaurant or an early child education facility, 25% is not going to excite you enough to want to open. So mathematically, you just need more room than that. And so I think that we’re going to see this happen gradually. Somebody from the New York Times suggested that we were in the second inning of this. I don’t know whether it’s the second or third inning, but I mean this could take a while, right? And I think that we have to be prepared, to be patient with this and work through it, which we will.

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Operator [62]

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The next question comes from Jeremy Metz with BMO.

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Robert Jeremy Metz, BMO Capital Markets Equity Research – Director & Analyst [63]

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And I guess I just want to go back to the Master Funding. You mentioned having well north of the 1.3 coverage here, being able to waive some fees to help avoid any of this potential cash sweep. I guess just given the composition of the property pool that supports it, it’s nearly 25% restaurants. That’s a lot more than what’s in the unencumbered pool. You have another 16% in retail. You outlined that collections there have been pretty low for industries like restaurants. So I guess just wondering what else is at your disposal here to help keep it so far above that 1.3? Is it just your ability to swap properties? And is that something you’re able to do? Is that something you’re considering? Any color there?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [64]

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So Jeremy, we don’t swap properties into or out of Master Funding. So we don’t swap between the unencumbered pool and Master Funding. We can, but we don’t.

And as far as the coverages are concerned, one way to — another way to get the coverage, one way is obviously to subordinate fees. And we have, by the way, the BBB note interest income. So the 1.90 coverage that people talk about is actually after paying us for our interest on the BBB notes and the fees, right? So you can basically subordinate all that stuff if you want to, right?

The other thing is that if you take a rent deferral and you do it in the form of a note, so if we make the note to a tenant and we do it, a rent deferral, in that fashion, then the Master Funding will look like it’s been paid. I mean — and so there’s no — you don’t get to a cash sweep at all. And so you’ll see that happen as well. So there are a number of things at our disposal to be able to manage the Master Funding portfolio. And if you’re an investor in that Master Funding portfolio, you would actually want us to do all these things. I mean so this is not something you don’t want us to do. You want us to support it. Going into cash sweeps is easy, as Cathy said. If we were — essentially, a cash sweep is only going to happen if we decide to abandon the Master Funding to be — I mean I think that’s to be sort of clear about it. If we were to steer and say, « We don’t really care about these assets, » and then maybe you might get into a sweep. But assuming that you really care about these assets, you know that the situation is temporary and these tenants are going to rebound, you’re going to feel pretty good about it. Under normal circumstances, by the way, the difference between a 1.90 and a 1.30 is something like 45 — 35%, 40% of your tenants have to default simultaneously, which is happening in a COVID environment, to your point. But that’s like also having 80% of your tenants defaulting and having a 50% recovery rate, right? I mean it’s something that would have been really unthinkable. And it’s candidly unthinkable to me that we’re not going to be able to get that 35% or 40% of our tenants to be active again because it’s — the risk isn’t really a tenant risk. It’s a sector risk. And I, for one, don’t think that the early child education sector is not going to exist. So hope that helps you.

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Robert Jeremy Metz, BMO Capital Markets Equity Research – Director & Analyst [65]

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Okay. Ouais. And then the second for us is, can you just give us your latest thinking around the dividend here, just in light of what’s going on, in light of some of the rent collections you’ve noted and some of the pressures across some of these industries? Just wondering how — and what the latest is there.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [66]

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Ouais. I think we expect to be able to answer that in June for you. I mean I think our Board of Directors is going to evaluate the dividend closely, and they’re going to do what they should do. And as you’re looking — if you’re in June and you have transparency on June collections and as you’ve seen May and April collections, and as you — more important than that or just as important is you can look forward and have some predictability of where you think the world is heading, then I think boards are going to be in a very good position to make cogent and clear policy. And of course, this stuff changes every day, as you know. So one day things are closed, the next, things are open and so on and so forth. So that’s what’s going to happen.

And of course, we’re going to give you monthly calls, WebExs before the next earnings call. So that means that you’ll have an update, you should expect one, in June. And so when we do the one in June, we’ll be able to talk about the dividend policy as well. And then we’ll have another update in July.

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Operator [67]

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The next question will come from Todd Stender with Wells Fargo.

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Todd Jakobsen Stender, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Director & Senior Analyst [68]

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Obviously, it’s very early in May. And you gave us the indications for April and maybe May deteriorates, I guess, from a rent collection standpoint. Looking out, maybe it’s too early, but if we’re in June and heading into July, what kind of data points or indicators that we can keep an eye on for you guys that would give us an indication that you could start to reinstate guidance? Is it collections? Is it having every state reopen? How do you guys look about providing visibility on guidance?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [69]

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I think — Todd, it’s a good question. I think it’s a macro issue. I think it’s states being open and then knowing what’s happening in the restaurant space and the early child education space. And the risks to a store today from a deferred rent perspective, as I said before on this call, are not a — are not tenant-specific. They tend to be much more sector-specific, right? And when you got 75% of the risk or the deferred rents tied to 6 sectors, then it’s — then for you as an analyst looking out there, those 6 sectors are important. I mean — and if — and they’re showing no signs of opening or if consumers are cautious or if unemployment is staying super high, I think that these are all things to be worried about.

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Todd Jakobsen Stender, Wells Fargo Securities, LLC, Research Division – Director & Senior Analyst [70]

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And when it comes to number of months, so, so far, we’re in the month — 1-month, 2-month, 3-month ballpark of maybe rent deferrals. At what point — how many months do you have to get to for a tenant not paying the rent before it becomes a rent default?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [71]

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Well, rent default doesn’t happen unless we actually send a default notice. So I mean our tenants started calling us up in mid-March. And so we started having dialogues with our tenants. By the time April came around, we pretty much had a very clear idea before April 1 came around who was not going to pay. There were always some people that come out of left field, but we had a pretty good idea before April 1 happened. And so our tenants worked with us partly because we have a good relationship with them, and they’re — we originated them all directly. So I expect that if our tenants need more assistance than what we’ve already agreed upon, then we’re going to have the exact same types of dialogues. And when you have those dialogues, you — and you’re working with a tenant and the tenant is part of the solution, not part of the problem, you’re going to work with them.

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Operator [72]

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And our last question today will come from John Massocca with Ladenburg Thalmann.

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John James Massocca, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – Associate [73]

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What percentage of your kind of pre-COVID contractual rents kind of roughly came from leases that had some kind of modification in April? I know you gave that 68% cash payment number, but I would imagine that included partial deferrals and maybe some other kinds of modification or support. You provided where rent was kind of paid in April. So I just wanted to kind of get a general feel for how many tenants reached out to you.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [74]

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The 68% is cash as a percentage of rent income. And so basically, we’re short 32% of rent collections for the month of April. What we did not really disclose is how many tenants actually called us up and asked for things and what the negotiation was. And I don’t expect that’s really right for us to give that disclosure. I mean obviously, there’s back and forth. And you’re working on getting a mutually agreeable, mutually accessible relationship because all of it is just painful, frankly, for both — for all of us.

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John James Massocca, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – Associate [75]

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But was there any kind of significant number of modifications that didn’t turn out to be kind of monetary or where it didn’t really impact the cash payment in April?

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [76]

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All the modifications that were made to leases had to deal with lease deferral agreements. There was nothing that was done outside of that.

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John James Massocca, Ladenburg Thalmann & Co. Inc., Research Division – Associate [77]

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Okay. And then just a quick one. What was the — kind of you mentioned Art Van drove some of the elevated operating costs in 1Q. What was the other half? Was it just a broad group of things? Or was there any other kind of specific tenants that were maybe impacted in the quarter?

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Catherine F. Long, STORE Capital Corporation – Executive VP, CFO, Treasurer & Assistant Secretary [78]

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Ouais. This is Cathy. Art Van was the only one that was big enough to point out separately. The rest was just a handful of minor stuff.

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Operator [79]

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Ladies and gentlemen, this concludes our question-and-answer session. I’d like to turn the call back over to Chris Volk for any closing remarks.

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Christopher H. Volk, STORE Capital Corporation – President, CEO & Director [80]

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Well, thank you all, and it’s been a pleasure doing this Q&A and talking with you. And we look forward to talking to you again on May 27 when we do a follow-up call. Until then, have a great day.

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Operator [81]

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And thank you. The conference has now concluded. Thank you for attending today’s presentation. You may now disconnect.

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